Egluro morgeisi prynu i osod

Os ydych yn bwriadu rhentu eich eiddo, bydd angen morgais prynu i osod arnoch. Mae llawer o fenthycwyr yn ystyried prynu i osod morgais fel risg uwch felly efallai y bydd angen rhai amodau arnoch i fod yn gymwys i gael un. Mae'r rhain fel arfer yn wahanol o fenthyciwr i fenthyciwr a gall gynnwys y canlynol:

• Nid yw hyn bob amser yn wir, ond gall eich benthyciwr ei wneud yn amod eich bod eisoes yn berchen ar eich cartref eich hun, boed yn llwyr neu â morgais sy’n ddyledus.
• Dylech gael statws credyd da a pheidio ag wedi ymestyn gormod ar eich benthyciadau eraill, er enghraifft, cardiau credyd.
• Efallai y bydd yn rhaid i chi ddarparu tystiolaeth o incwm cyflogaeth neu enillion o hunangyflogaeth ar wahân i enillion rhent. Mae hyn fel arfer tua £25,000+ y flwyddyn - os ydych yn ennill llai na hyn, efallai y byddwch yn ei chael hi'n anodd cael rhai benthycwyr i gymeradwyo'ch morgais prynu i osod.
• Mae gan fenthycwyr uchafswm gofyniad oedran sydd fel arfer tua 75 oed er y gallai rhai benthycwyr fod â chyfyngiadau oedran is.
• Terfyn cymhareb benthyciad i werth (LTV) o o leiaf 75% felly bydd angen isafswm o 25% o flaendal ar gyfer morgais prynu i osod.
• Mae'r swm y gallwch ei fenthyg yn seiliedig ar y rhent misol rydych yn ei gael neu'n debygol o'i gael. Dylai eich incwm rhent gynnwys 125% o'ch ad-daliadau morgais.

Mae morgeisi prynu i osod yn debyg iawn i forgeisi cyffredin, ond mae rhai gwahaniaethau allweddol:

• Mae’r ffioedd yn tueddu i fod yn uwch o lawer.
• Mae’r cyfraddau llog ar forgeisi prynu i osod fel arfer yn uwch.
• Fel arfer, mae’r blaendal isaf ar gyfer morgais prynu i osod yn 25% o werth yr eiddo (er, gall amrywio rhwng 20-40%).
• Mae’r rhan fwyaf o forgeisi prynu i osod yn rhai llog yn unig. Golyga hynny eich bod yn talu’r llog bob mis, ond nid y swm cyfalaf. Ar ddiwedd cyfnod y morgais byddwch yn ad-dalu’r benthyciad gwreiddiol yn llawn. Mae morgeisi prynu i osod ar gael ar delerau ad-dalu hefyd.
• Nid yw’r rhan fwyaf o fenthyca ar gyfer morgeisi prynu i osod yn cael ei reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA). Mae eithriadau, er enghraifft, os dymunwch osod yr eiddo i aelod agos o’r teulu (e.e. priod, partner sifil, plentyn, nain neu daid, rhiant neu fab neu ferch). Yn aml, cyfeirir at y rhain fel morgeisi prynu i osod i ddefnyddwyr a chânt eu hasesu yn unol â’r un rheolau fforddiadwyedd llym ag a ddefnyddir ar gyfer morgeisi preswyl.

Mae cynghori, trefnu, darparu benthyciadau a gweinyddu morgeisi prynu i osod i gwsmeriaid yn rhan o’r un ddeddfwriaeth â morgeisi preswyl ac yn cael eu rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA).

Mae'r uchafswm y gallwch ei fenthyg yn gysylltiedig â faint o incwm rhent rydych yn disgwyl ei gael.

Bydd eich benthyciwr eisiau bod yn sicr y bydd eich incwm rhent o'ch eiddo yn talu am y taliadau morgais, ynghyd ag ychydig yn ychwanegol.

Fel arfer mae benthycwyr angen i'r incwm rhent fod 25–30% yn uwch na'ch taliad morgais.

Os nad yw prisiad rhentu’r eiddo yn ddigon uchel, mae’n bosibl y bydd effaith ar y benthyciad mewn cymhariaeth â gwerth (LTV) y mae’r benthyciwr ei angen, sy’n golygu y byddai angen blaendal mwy arnoch.

I ddarganfod beth allai eich rhent fod, siaradwch ag asiantau gosod lleol, neu edrychwch ar restrau eiddo ar osod ar-lein i ddarganfod faint yw gwerth rhent eiddo tebyg.

Mae’r rhan fwyaf o’r banciau mawr a nifer o fenthycwyr arbenigol yn cynnig morgeisi prynu i osod.

Mae’n syniad da siarad â brocer morgeisi cyn i chi gymryd morgais prynu i osod, gan y bydd yn helpu sicrhau eich bod yn dewis y cynnig mwyaf addas i chi.

Mae gwefannau cymharu yn lle da i gychwyn ar gyfer unrhyw un sy’n ceisio dod o hyd i forgais addas.

Dyma ychydig o wefannau poblogaidd er mwyn cymharu morgeisi:

• Moneyfacts
• Money Saving Expert
• MoneySuperMarket
• Which?

• ni fydd pob un gwefan gymharu yn rhoi’r un canlyniadau i chi, felly cofiwch ddefnyddio mwy nag un gwefan cyn gwneud penderfyniad
• mae hefyd yn bwysig gwneud tipyn o waith ymchwil i mewn i’r math o gynnyrch neu nodweddion a ddymunwch cyn prynu neu newid darparwr
• peidiwch ag edrych ar cyfradd pennawd y morgais yn unig. Yn aml mae ffioedd a chostau eraill yn daladwy.

Peidiwch â rhagdybio y bydd gennych denantiaid yn eich eiddo drwy’r amser.

Yn sicr bron, bydd cyfnodau gwag pan na fydd neb yn yr eiddo neu rhent heb ei dalu, a byddwch angen arian wrth gefn i’w ddefnyddio er mwyn gallu talu eich morgais.

Pan fydd gennych rent yn dod i mewn, defnyddiwch rywfaint ohono i ychwanegu at eich cyfrif cynilo.

Efallai y byddwch angen cynilion hefyd i dalu biliau atgyweirio sylweddol. Er enghraifft efallai bydd y boeler wedi torri neu ddraen wedi ei rwystro.

Os ydych yn drethdalwr ar y gyfradd sylfaenol, codir CGT ar ail eiddo prynu i osod ar 18% ac os ydych yn drethdalwr ar y gyfradd uwch neu ychwanegol, codir 28%. Gydag asedau eraill, cyfradd sylfaenol CGT yw 10% a’r gyfradd uwch yw 20%.

Os gwerthwch eich eiddo prynu i osod am elw, fel arfer byddwch yn talu CGT os bydd eich elw yn fwy na’r trothwy blynyddol o £6,000 (ar gyfer blwyddyn dreth 2023/24). Gall cyplau sydd yn berchen ar asedau ar y cyd gyfuno’r lwfans hwn, gan alluogi creu elw posib o £12,000 (2023/24) yn y flwyddyn dreth gyfredol.

Gallwch leihau eich bil CGT drwy wrthbwyso costau fel Treth Stamp, ffioedd cyfreithwyr neu asiant eiddo neu golledion a wnaed ar eiddo prynu i osod mewn blwyddyn dreth flaenorol, drwy ddidynnu’r rhain o unrhyw elw cyfalaf.

Dylid datgan unrhyw enillion o werthu eich eiddo i CThEM a thalu unrhyw dreth sy’n ddyledus o fewn 30 diwrnod. Mae'r enillion cyfalaf dilynol yn cael ei gynnwys gyda'ch incwm a'i drethu ar ba bynnag gyfradd ymylol (18% a/neu 28%) y byddech wedyn yn ei thalu. Nid yw’n bosibl cario unrhyw lwfans blynyddol CGT ymlaen nac yn ôl, felly rhaid ei ddefnyddio yn y flwyddyn dreth gyfredol.

Mae’r incwm a gewch fel rhent yn cael ei drin fel incwm trethadwy a gallech fod yn destun Treth Incwm. Dylid datgan hyn ar eich ffurflen dreth Hunanasesiad ar gyfer y flwyddyn dreth yr enillwyd yr incwm.

Yng Nghymru, Lloegr a Gogledd Iwerddon, gallai hyn gael ei drethu ar 20%, 40% neu 45%, yn dibynnu ar eich band Treth Incwm. Yn yr Alban gallai gael ei drethu ar 19%, 20%, 21%, 42% neu 47%.

Gallwch wrthbwyso’ch incwm rhent yn erbyn rhai treuliau cymwys, er enghraifft ffioedd asiant gosod, cynnal a chadw eiddo a Threth Cyngor.

Dim ond os yw cyfanswm yr incwm ar gyfer y flwyddyn dreth yn uwch na'ch lwfans personol y byddwch yn talu treth ar eich incwm o rent.

Nid yw landlordiaid bellach yn gallu didynnu llog morgais o incwm rhent er mwyn lleihau'r dreth y maent yn ei thalu. Nawr byddwch yn derbyn credyd treth yn seiliedig ar 20% o elfen llog eich taliadau morgais. Gallai'r newid rheol hwn olygu y byddwch yn talu llawer mwy mewn treth nag y byddech chi wedi'i wneud o'r blaen.